A los notarios tampoco nos gustan las cláusulas suelo

No nos gustan, ni en nuestras propias hipotecas, ni en las que autorizamos como profesionales.

Hace unos meses publicábamos en este mismo blog un post sobre cláusulas abusivas en créditos y/o préstamos hipotecarios, en el que decíamos que en estos casos “el notario sólo puede informar, explicar, volver a informar y volver a explicar, y en ciertos casos, pedir del cliente que admita expresamente de puño y letra que ha sido debidamente informado”.

Como decíamos en aquel post inicial, es legal el establecimiento de un mínimo que limite los descensos del tipo de interés en contratos a tipo de interés variable (como son la inmensa mayoría). Y los tribunales que casi a diario enjuician demandas de anulación de estas cláusulas, cuando las declaran nulas, lo hacen por falta de transparencia, es decir, por haber sido el cliente bancario informado de forma insuficiente o por falta de claridad. Por el contrario, si la información es transparente, clara y completa (de modo que pueda asegurarse que el que firma el contrato no vaya a encontrarse después con una sorpresa), entonces no habrá duda alguna. Y en esa tarea de información y asesoramiento, el papel del notario es clave.

El deber de asesoramiento propio de la actuación del notario, antes y en el momento de otorgar cualquier instrumento público, debe ser especialmente celoso a la hora de autorizar una escritura de préstamo o crédito hipotecario con cláusula suelo. En la inmensa mayoría de hipotecas firmadas por los notarios, el deudor es persona física o jurídica que no actúa en calidad de empresario ni profesional, por lo que se ve protegido por la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios. Como consumidor, la información facilitada al cliente por el banco debe ser clara, veraz y completa, y el notario debe detenerse en sus explicaciones todo lo que sea necesario, y llegar a un convencimiento de la aceptación y comprensión de todas las implicaciones del contrato por el deudor.

Si además, la hipoteca recae sobre la  vivienda habitual, el notario debe recoger en el momento del otorgamiento de la escritura una declaración manuscrita y firmada por el deudor (en caso de que el propietario de la vivienda hipotecada sea otra persona, también esta debe realizar tal declaración manuscrita) que consiste en manifestar expresamente haber sido informado y ser conocedor de los límites a la variación de su tipo de interés y aceptar  tales extremos.

La firma ante notario de una escritura de préstamo o crédito hipotecario es el momento culminante de un proceso que empieza en la oficina bancaria y termina en la notaría.

La labor del notario en aras a lograr una perfecta formación del consentimiento, cuando de una escritura de hipoteca se trata, no sólo se  despliega en el momento de su contacto con el cliente, sino que va más allá. Debe incluso realizar un control de la corrección de la información que el banco ha facilitado a aquél. Esta labor se realiza mediante la revisión de la oferta vinculante y/o ficha de información personalizada (la llamada FIPER). El notario debe comprobar que el contenido de la escritura se corresponde con lo ofertado al cliente, y que la oferta es comprensible y completa. Por ejemplo, que la cláusula suelo figure resaltada, o que contiene simulaciones de distintos escenarios posibles de evolución de los tipos de interés.

Los notarios asistimos a un constante goteo de sentencias a lo largo de todo el territorio nacional anulando cláusulas suelo de hipotecas. Y lo hacemos con pena e impotencia, no porque seamos partidarios de las cláusulas suelo, sino porque creemos que el sistema legal vigente no nos otorga los medios adecuados ni suficientes para poder cumplir de forma verdaderamente efectiva con nuestro deber de asesoramiento.

Para que lo fuera deberíamos saber si la cláusula ha sido negociada, o si se le han ofrecido al cliente otras modalidades de contrato, o si en esas ofertas también ha habido negociación, etc. Aun cuando el notario llegue a la convicción de que el consentimiento del otorgante está perfectamente formado, y de que lo que está firmando es lo que realmente ha querido, no ha estado en sus manos el realizar un control de todas aquellas actuaciones desarrolladas previamente al otorgamiento  entre el acreedor y el deudor, que son las que en la mayor parte de los casos motivan declaraciones judiciales de nulidad de los contratos.

Los notarios sólo podemos negarnos a autorizar cláusulas que hayan sido anuladas o por ley, o por sentencia firme que haya sido inscrita en el Registro de Condiciones Generales de Contratación. Siendo la cláusula suelo legal, nuestra tarea no puede ser otra, con las herramientas que tenemos, que asegurarnos que el cliente la ha querido y la comprende.

Como reflexión final, apuntaré que sería muy conveniente que los ciudadanos conocieran y ejercieran todos sus derechos como consumidores, como que a ellos corresponde elegir el notario que prefieran, así como acudir desde tres días antes  a la fecha prevista de la firma de la escritura a la notaría para consultarle todas sus dudas. Animaos a preguntar, o a volver a hacerlo si ya lo habéis hecho.