La Escritura, la finca y la referencia catastral

Uno de los mayores avances que he percibido en los últimos años en mi despacho ha sido la coordinación del trabajo notarial con el Catastro.

Como ya ha pasado a ser costumbre esa integración, hoy nos parece lo más normal del mundo, pero es algo relativamente reciente en el tiempo. De hecho, hasta 2004 no existían mecanismos para que en las escrituras se incorporaran los planos y los datos catastrales de las fincas.

Desde 1998 hasta 2004 la legislación se contentaba con que se hiciera constar la referencia catastral de las fincas urbanas, obligación que se extendió más adelante para las rústicas. Pero la descripción actualizada de las fincas, con parámetros objetivos y con incorporación de un plano no llegó hasta 2004.

En la actual situación, cada vez que se transmite por compra, herencia o de cualquier otro modo un inmueble –piso, solar, plaza de garaje o finca rústica– se puede incorporar una certificación catastral del mismo, de forma que su ubicación y configuración quedan perfectamente claras.

El sistema anterior se arrastraba casi desde los orígenes de las escrituras y no había sufrido apenas evolución durante siglos. Con un ejemplo relativo a las fincas rústicas es como mejor se comprende. Una finca podía tener en escritura y en registro de la propiedad la siguiente descripción: Rústica.- Olivar de secano situado en el sitio de las Carboneras, término municipal de Linares (Jaén). Con una superficie aproximada de treinta y tres áreas, sesenta centiáreas, que linda: al Norte, con el camino; al Sur, María López; al Este, Antonio Pérez; y al Oeste, Manuel Sánchez.

Salvo al dueño de la finca, que evidentemente sabe dónde está, a cualquiera que se le pida que encuentre esa finca con esos datos puede estar media vida buscando y no encontrarla. Incluso me he encontrado con el caso de los herederos de una persona, que no supieran dónde estaban algunas de las fincas que recibían.

Además, las mediciones de las fincas dejaban mucho que desear y la actualización de los propietarios de las fincas colindantes no siempre se hacía, por lo que podía aparecer como lindero una persona fallecida hace muchos años.

Ese sistema ha funcionado a lo largo del tiempo porque la propiedad –sobre todo la rústica- ha sido muy estable. Su transmisión ha sido sobre todo por herencia de padres a hijos o por compra entre personas conocidas. Vamos a ver ahora la descripción actualizada de esa finca: Rústica.- Olivar de secano situado en el sitio de las Carboneras, término municipal de Linares (Jaén). Con una superficie de treinta y tres áreas, sesenta centiáreas, que linda: al Norte, con el camino que va desde X a Y; al Sur, con la parcela 384 del polígono 3580, perteneciente a María López Martin; al Este, con la parcela 600 del polígono 3580, perteneciente a Antonio Pérez Sánchez; y al Oeste, con la parcela 971 del polígono 3580, perteneciente a Manuel Midas Sánchez. Es la parcela 510 del polígono 3580 y tiene referencia catastral 23072A65001000ZB.

El cambio es sustancial a todos los niveles. En primer lugar, la referencia catastral (que identifica parcela y polígono) permite ubicar la finca en un mapa y sobre el terreno de forma inmediata. Y en segundo lugar, los propietarios de las fincas colindantes podrán cambiar, pero la identificación de sus fincas por números de polígono y parcela no cambiará salvo excepciones.

Lo que aprecio día a día es que cuando a un comprador se le muestra un plano de lo que está comprando, su tranquilidad y satisfacción son mucho mayores que si así no fuera.

Otra ventaja adicional de la incorporación de planos y datos catastrales a la escritura es que permiten “que salte la liebre” en aquellos casos en que los datos de registro y los de catastro no concuerdan entre sí. Las razones son muy variadas: que la medición de registro no fuera correcta, que en Catastro se haya delimitado la finca erróneamente, que se dividiera una finca y no se hubiera reflejado esa división en Catastro. Lo importante en estos casos es poner encima de la mesa la existencia de una discrepancia y de esa forma permitir que los particulares puedan corregir los datos erróneos. Es un proceso que será largo en el tiempo pero progresivamente iremos consiguiendo que la descripción de las fincas sea cada vez más exacta y acorde con la realidad.

Hay otro paso más previsto por la Ley pero que está pendiente de desarrollo: la asignación de referencia catastral a las nuevas fincas. Pensemos en un solar que tiene una referencia catastral. Sobre él se construye un edificio en el que hay cinco garajes, dos locales y cinco viviendas. Está previsto que al otorgarse la escritura relativa a la edificación con la descripción de esas viviendas, garajes y locales, se pueda asignar desde ese momento una referencia catastral para cada uno de ellos, de forma que no ocurra como sucede hoy habitualmente: que quien compra un piso nuevo no tenga datos catastrales hasta dentro de uno, dos, tres años… Esperemos que estas previsiones legales sean pronto una realidad.