Guía de acceso, tipos.. Conceptos que debes conocer si tienes que pedir un préstamo hipotecario

Como ya se ha dicho en este Blog, el Banco de España publicó la “Guía de acceso al Préstamo Hipotecario” con un análisis de todos los elementos que conforman este tipo de negocio bancario. Este post trata de acercar algunos de los conceptos imprescindibles que debe conocer el titular de un préstamo hipotecario. Vamos al grano:

• Ficha de Información Precontractual (FIPRE), Ficha de Información Personalizada (FIPER) y Oferta vinculante. Estos tres documentos forman parte de la fase precontractual de un préstamo hipotecario y como tales se han descrito en otro post de este Blog.
• La Tasa Anual Equivalente (TAE). Es un índice que determina el coste real o efectivo de un préstamo. Se calcula según una fórmula establecida en la Ley e incluye intereses y demás gastos que debe soportar el deudor. Se expresa en tanto por ciento (%) y sirve para comparar las condiciones en caso de diversas ofertas de préstamos. Así, cuanto más alto sea el índice TAE de la oferta recibida, peor son las condiciones. Ojo, hay que tener en cuenta que cuando el préstamo es a interés variable, la TAE sólo se refiere al primer periodo de interés que es el conocido en ese momento.
• Tipo de interés.  El tipo de interés es el porcentaje sobre el capital solicitado y que pagamos al banco por prestarnos el dinero. Se dice que es el “precio” que nos pone al banco por el dinero. Se expresa en un tanto por ciento al año y puede ser de dos tipos:

1. Fijo. Es decir no varía en toda la vigencia del préstamo. Estos no eran frecuentes, sobre todo en los préstamos de larga duración, aunque está siendo ofrecidos recientemente por las entidades. Tienen la ventaja de que sabes cuánto vas a pagar durante toda la vigencia del préstamo ya que no cambia nunca la cuota.
2. Variable. El tipo de interés varía cada cierto tramo temporal del préstamo. Por ejemplo, si se pacta un tipo de interés variable anualmente, el interés no cambia durante doce meses, al que hace trece varía, se mantiene de nuevo invariable doce meses y así sucesivamente, durante toda la vigencia del préstamo.

    El tipo de interés variable aplicable en cada momento se obtiene sumando los siguientes elementos:

• El tipo de interés de referencia, que es realmente el componente que cambia. Se adoptan los oficiales publicados por el Banco de España y los más utilizados son el EURIBOR o el IRPH del conjunto de entidades. Sus valores y evolución se pueden consultar en la página web del Banco de España. Lo normal es que para el cálculo de cada periodo se tome el último publicado antes del comienzo de dicho periodo.
• El diferencial. Es un margen constante que se suma al tipo de interés de referencia para obtener en cada periodo el interés efectivamente aplicable. Es la parte fija del tipo de interés variable. Por ejemplo, es normal que en la publicidad bancaria suela aparecer “Tipo de interés: Euribor + 1,95”, ese 1,95 en ese caso, sería el diferencial. Cuanto mayor sea el diferencial, más caro será siempre el préstamo.

     – Suelos y techos. Cuando se pacta un tipo de interés variable, en ocasiones se establecen límites a la variabilidad del tipo de interés, es decir, por mucho que baje el tipo de interés en atención a la variabilidad, no se aplicará un tipo por debajo de un valor (sería una cláusula suelo, que beneficia a la entidad bancaria); o por encima de otro tope (sería una cláusula techo, que beneficiaría al cliente).

Por ejemplo, imaginemos que se pacta un tipo de interés variable = Euribor (tipo de referencia) + 2,5% (diferencial), con un límite del 4% por debajo (suelo) y 12% por arriba (techo); si el Euribor estuviera al 0,5%, el tipo resultante sería un 3% (0,5% + 2,5%), pero sería de aplicación el 4% porque actuaría la cláusula suelo que impide aplicar tipos por debajo de ese tope del 4%. Si el Euribor estuviera al 10%, el tipo resultante sería el 12,5%, pero se aplicaría el 12% porque actuaría la cláusula techo que impide aplicar tipos por encima de ese tope del 12%. Ya hablamos en este Blog de las cláusulas “suelo”, no obstante creemos que es importante señalar dos recientes y buenas noticias relacionadas con ellas:

• por una parte, la esperada unificación de doctrina del Tribunal Supremo, que en una de sus últimas sentencias establece que si se declara nula una cláusula suelo, procederá la restitución al prestatario de los intereses que hubiese pagado en aplicación de dicha cláusula a partir de la fecha de publicación de la sentencia de 9 de mayo de 2013;
• y otra, la creación por parte nuestra -los notarios- del Órgano de Control de Cláusulas Abusivas (OCCA) al que puedes acceder desde aquí. Es una herramienta en la que puedes informarte de las cláusulas abusivas existentes, de la legislación de consumo vigente, y de jurisprudencia y artículos doctrinales sobre el tema.

     –Vinculaciones. Con este nombre se suele conocer la práctica bancaria que permite al prestatario (deudor) rebajar el tipo de interés (fijo o variable) unos determinados porcentajes según los otros contratos que mantenga con el banco que da el préstamo (tarjetas, domiciliación de recibos, seguros, planes de pensiones…). Para que sean de aplicación estas bonificaciones, el prestatario debe mantener esos contratos durante la vigencia del préstamo.

     -Sistema de amortización. Es la forma en que se va a devolver el préstamo al banco. Lo normal es el llamado sistema francés, que permite una cuota constante para cada periodo de interés fijo. En ese sistema, al inicio de la vida del préstamo, la cuota tiene un porcentaje mayor de interés y a medida que va pasando el tiempo, la parte de cuota correspondiente a intereses es menor y se amortiza, es decir se devuelve, más capital al banco.

   – Carencia. Se llama así a aquel periodo de vigencia del préstamo en que no se paga capital en las cuotas mensuales, sino sólo intereses. Es decir, no baja la cantidad que se adeuda al banco sino sólo se le paga intereses.

 Espero que tras esta lectura estéis más preparados para contratar un préstamo hipotecario y, en caso de duda, ya sabéis que los notarios os podremos informar y asesorar en todo aquello que necesitéis.