¿Cuáles deben ser las condiciones de mi préstamo?

A primera vista, la repuesta a esta pregunta es sencilla: las que acuerdes con el prestamista. La libertad contractual es uno de los principios esenciales de nuestro Derecho e implica que las partes de un contrato pueden establecer libremente su contenido y condiciones dentro de los límites establecidos en la ley.

Sin embargo, no podemos obviar que, hoy en día, la celeridad del tráfico ha hecho que dicho principio quede cada vez más difuminado, proliferando los contratos en masa, que son aquéllos en los que el consumidor se limita a prestar su consentimiento a un conjunto de condiciones que presenta la otra parte que, en consecuencia, tiene una posición de dominio.

Consciente de esta situación, y con la finalidad de evitar abusos, nuestra Constitución recoge la defensa de los consumidores y usuarios como uno de los principios fundamentales de la política social y económica. Para su desarrollo, tienen importancia tanto las diversas normas que se han dictado, como las sentencias de los tribunales de justicia que interpretan las mismas, adquiriendo especial relevancia en la actualidad, debido a las dolorosas consecuencias que para muchas familias ha tenido y tiene la crisis económica, las que se refieren a la contratación bancaria.

Dejando a un lado cuestiones como la información previa que deben facilitar las entidades bancarias o los conceptos de interés, TAE, amortización… de los que ya han hablado otros compañeros en este blog, como Manuel en “Conceptos que debes conocer si tienes que pedir un préstamo hipotecario”,  me voy a centrar en ciertos límites en los que se deben encuadrar las condiciones de un préstamo o crédito garantizado con hipoteca:

En primer lugar, debe especificarse claramente si el inmueble hipotecado es o no la vivienda habitual del deudor o, en su caso, del hipotecante, puesto que esta circunstancia determinará la aplicación de las siguientes condiciones:

1. Generalmente, el capital prestado no puede exceder del 60% del valor en tasación del inmueble hipotecado con la salvedad de que si lo que se financia es la adquisición, construcción o rehabilitación de una vivienda ese límite se amplía hasta el 80%.

2. El plazo de duración del préstamo, en este último caso, no puede exceder los treinta años.

3. Los intereses de demora, que son aquellos que se abonan cuando se ha dejado de cumplir la obligación de pago y se calculan sobre la cantidad adeudada, no pueden superar la cifra que resulte de multiplicar el interés legal del dinero por tres, si la finalidad del préstamo o crédito es la adquisición de la que va a ser la vivienda habitual y la hipoteca se constituye sobre la misma. En el caso de que el deudor o hipotecante se encuentre en situación desfavorable (umbral de exclusión) y solicite la aplicación del Código de Buenas Prácticas, el expresado interés será como máximo la cantidad que resulte de sumar a los intereses remuneratorios el 2% del capital pendiente de pago. En este ámbito, también es conveniente señalar que, según reciente doctrina del Tribunal Supremo, si el préstamo no tiene garantía hipotecaria y la finalidad es el consumo, el interés de demora aplicable será el que resulte de añadir dos puntos al interés remuneratorio pactado, es decir, si contratamos un préstamo con un interés del 6%, el de demora nunca puede ser superior al 8%.

4. Siguiendo con los préstamos hipotecarios, la cantidad que se fije para el abono de las costas judiciales si se llegase a la ejecución no puede superar el 5% de la cantidad que se reclame.

Con independencia de si el inmueble es vivienda o no,  hay que tener en cuenta que:

• El valor que se establezca como tipo para la subasta nunca puede ser inferior al 75% del valor señalado en tasación por una sociedad tasadora. En relación a esto es importante conocer que las entidades de crédito están obligadas a admitir cualquier tasación presentada por el cliente, siempre que sea certificada por tasador homologado y no esté caducada, sin perjuicio de que la entidad pueda hacer las comprobaciones pertinentes.
• Para que la entidad pueda iniciar el procedimiento de ejecución de la garantía es necesario que se hayan dejado de pagar tres cuotas mensuales o el número de cuotas que suponga que el deudor ha incumplido la obligación de pago durante un plazo de tres meses.
• Los porcentajes establecidos como comisiones tienen que estar determinados en la escritura, sin que sean válidas las remisiones a las tarifas generales de la entidad bancaria, contenidas en documentos internos de la misma aun cuando éstos estén a disposición de los clientes en sus respectivas oficinas.

Por último, pero no menos importante, debes saber que sólo tú tienes el derecho de elegir el notario/a que elaborará la escritura o intervendrá la póliza donde se formalice el contrato, sin que ninguna entidad bancaria pueda obligarte a acudir a otro distinto, y, si eso ocurre, recuerda que puedes denunciarlo en el Colegio Notarial de tu respectiva Comunidad.