El asesoramiento del notario en la subrogación de préstamos hipotecarios

La subrogación es el cambio de una persona en una relación jurídica. En los préstamos hipotecarios,  los supuestos más frecuentes de subrogación son el cambio en la persona del acreedor o en la de deudor.

En este  post  trataré de la subrogación en la persona del acreedor.

En la mayoría de las hipotecas, que son las concertadas con bancos y cajas de ahorro, cuando nos damos cuenta de que el tipo de interés que pactamos en su momento es superior al que actualmente ofrecen las entidades,  la conducta más frecuente es acudir al banco para intentar una bajada del mismo. En los supuestos en los que el banco no accede, dada la variada oferta  existente, acudimos a otra entidad, y si ésta accede a nuestras pretensiones y nos presenta una oferta vinculante, tenemos la posibilidad de cambiar de acreedor  mejorando el tipo de interés, pero debemos respetar un procedimiento que establece la ley (Ley 2/1994 de 30 de Marzo  – aconsejo la lectura del artículo publicado en Notarios y Registradores al respecto: “Nuevo procedimiento de subrogación de acreedor hipotecario” por si, in extremis, el acreedor originario, ante la eventual pérdida de un cliente, accede a la bajada del tipo de interés.

Este procedimiento se tramita con la intervención de un notario y un solo notario, ante el que se realizan todos los trámites en los que se exige la intervención notarial y, sintéticamente,  cabría hablar de un requerimiento donde la entidad que está dispuesta a subrogarse requiere al actual acreedor para que entregue una certificación en el plazo de siete días naturales con el importe del préstamo o préstamos en que se ha de subrogar. La entidad, además de entregar dicha certificación, podrá evitar (“enervar”) la misma si en el plazo de quince días naturales, a contar desde la notificación notarial, comparece ante el mismo notario y manifiesta con carácter vinculante su disposición a formalizar una novación (un cambio) del préstamo hipotecario vigente que iguale o mejore la oferta vinculante.

Además, si hay varios préstamos o créditos hipotecarios sobre una misma finca a favor de una misma entidad, la nueva debe subrogarse respecto de todos ellos.

Ahora bien, acabo de decir que para que no opere el cambio de acreedor basta con que el antiguo manifieste con carácter vinculante su disposición a formalizar la novación, pero  ¿hay un plazo? La ley no lo establece, por lo que fuera de los plazos normales de aprobación de las operaciones por las entidades financieras, si existe oposición injustificada de la entidad para formalizar la novación, podemos acudir a los tribunales a fin de que se apliquen las condiciones que se obligó, al menos, a igualar.

Ahora bien,  en la subrogación debe tenerse presente, no sólo el tipo de interés que nos ofrecen y el vigente para saber qué nos interesa,  sino  además, las vinculaciones (seguros, planes de pensiones, tarjetas…) que pueden suponer un coste añadido muy alto. Por ello, debe solicitarse a la entidad que esté dispuesta a subrogarse que las  vinculaciones consten en la oferta vinculante y, de este modo,  si el acreedor manifiesta su voluntad de igualar la oferta vinculante, aunque el control de las vinculaciones escapa al del notario que debe atender al tipo de interés, de no cumplirse voluntariamente, se podría reclamar judicialmente.

Por otro lado, debemos repasar la escritura de préstamo hipotecario que otorgamos en su día para ver qué comisiones bancarias están previstas para el caso de subrogación de acreedor (“infidelidad al banco”, como me dijo un cliente). Las comisiones variarán según se trate de préstamos a interés fijo o variable, y de la fecha de formalización del préstamo originario. En particular debe atenderse a la Comisión por amortización anticipada, Compensación por Desistimiento,  Compensación por Riesgo de tipo de interés… y sólo nos podrán exigir aquellas estipuladas en el contrato que hayan respetado los límites legales vigentes en cada momento, respeto que ha controlado el notario en el momento de la firma de la escritura.

Y por último, hay que atender a los otros costes que implica la operación:

• Desde el punto de vista fiscal, que es el que más nos atemoriza, la subrogación en la persona del acreedor está exenta de impuestos  (en particular, del impuesto de actos jurídicos documentados)
• Legislativamente, se han ido limitando progresivamente las comisiones bancarias. En cuanto a este tema, conviene leer la siguiente entrada del Banco de España.
• Notarial y registralmente, están bonificados los aranceles, con el fin de facilitar el cambio de acreedor y la mejora de la posición del deudor
• Gastos de gestoría, en caso de que intervenga

Te preguntarás ahora si al cambiar de acreedor, además de modificar el tipo de interés, puedes ampliar o reducir el plazo del préstamo hipotecario,  ¿verdad? Pues sí, pero solo el plazo; si no, no estaríamos ante una subrogación de la Ley 2/94 con los requisitos y efectos que hemos visto.