La escritura de préstamo hipotecario: ¡no confundas valor y precio!

«Y esta es la provisión de fondos para el notario«. Seguramente, a quien haya contratado alguna vez un préstamo hipotecario le sonará esta frase. Con ella, se suelen resumir de forma equivocada la totalidad de los gastos que genera la contratación del préstamo. Es un dinero que normalmente nos pide la gestoría que actúa en nombre del banco.

La cuestión es que, como toda simplificación, no se ajusta a la realidad. Es cierto que en la provisión de fondos se incluye el pago del notario, pero no es el único gasto ni tampoco el más cuantioso.

El coste de una escritura de préstamo hipotecario resulta de aplicar el arancel notarial fijado por el Gobierno, que prevé bonificaciones que llegan a alcanzar el 46,56% en el caso de que se hipoteque una vivienda. Este arancel es variable y dependerá de la cuantía del préstamo.

Pero la provisión también comprende el dinero necesario para pagar:

• El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: el tipo varía según la Comunidad Autónoma, oscilando entre el 0,50% y el 1,50% con carácter general, si bien algunas establecen un tipo reducido para casos determinados, como por ejemplo, cuando el importe del préstamo se destina a la adquisición de vivienda habitual.
• El Registro de la Propiedad: cuyos honorarios se determinan, al igual que los notariales, aplicando el correspondiente arancel fijado por el Gobierno.
• Los gastos de gestión: la liquidación del impuesto y la presentación en el Registro puede correr a cargo de una gestoría, cuyos honorarios suelen oscilar entre los 300 y los 400 euros

Decir que todo ese dinero “es la provisión de fondos para el notario» hace que mucha gente se quede con la sensación de que eso es lo que le ha costado la intervención notarial; como ves, nada más lejos de la realidad.

Junto a estos existen otros gastos tales como comisiones bancarias, tasación, seguros… que, normalmente, se abonan antes del otorgamiento de la escritura.

¿Debe el deudor correr con todos ellos? Normalmente, se pacta que los gastos sean de cuenta del prestatario. No obstante, la sentencia de Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 ha declarado abusivas las cláusulas que imponen al prestatario el pago de la totalidad de los gastos notariales y registrales, argumentando que, aunque el contrato principal es el préstamo y se concede en beneficio del particular, la garantía hipotecaria se establece a favor del prestamista quien con la escritura obtiene un título inscribible y ejecutivo.

Pero como muy bien explicó mi compañero Dámaso en este post, una cosa es el coste del documento y otra su valor.

Como ya hemos dicho en este blog, la escritura pública es la piedra angular sobre la que se sostiene nuestro sistema de seguridad jurídica preventiva y la experiencia reciente nos ha demostrado que si hay un ámbito en el que es esencial la intervención notarial, es en el de la protección de los consumidores.

Durante estos años y, a raíz de las sentencias que han declarado abusivas determinadas cláusulas de los préstamos hipotecarios, han crecido los reproches a los notarios.

Sin entrar a analizar el alcance del control notarial con relación a las citadas cláusulas (lo que merecería otro post), sí quiero poner de relieve que precisamente estas críticas lo que revelan es la necesidad de nuestra función.

¿Se puede prescindir de un profesional altamente cualificado, que controla la legalidad del documento y presta asesoramiento imparcial a las partes y, en especial, a la más débil?

La experiencia nos ha demostrado que no. La protección de los consumidores está reconocida en nuestra Constitución y amparada por la ley, pero es necesario un control que garantice que esa ley se cumple y, en la fase contractual, ese control nos corresponde a nosotros.

Su ejercicio permite un adecuado asesoramiento a los particulares, tanto antes como durante el momento de la firma, de manera que su voluntad quede plenamente informada y sean conscientes de las obligaciones que adquieren, y siempre con imparcialidad, que se garantiza mediante el respeto del derecho a la libre elección de notario que corresponde al deudor.

Los notarios no somos ni debemos ser notarios de parte. Ningún banco puede impedir a sus clientes acudir al notario que elijan y mucho menos imponer uno. Y si algún particular sufre esta práctica, que no dude en acudir a denunciarlo al correspondiente Colegio Notarial de su comunidad autónoma.

Acudir al notario es sinónimo de seguridad y es nuestra obligación garantizarla mediante un escrupuloso ejercicio de nuestra función.