¿Por qué interviene el notario en los préstamos hipotecarios?

Si tienes que contratar un préstamo hipotecario, debes saber que en su negociación y contratación existen tres momentos o fases:

• Una primera, precontractual, que se desarrolla fundamentalmente en la sucursal bancaria y que tiene lugar entre los clientes y el banco. En ella, se requieren los datos para el estudio financiero de la operación y se negocian sus condiciones particulares. Puede acabar sin acuerdo o con él. En este último caso, el cliente debe solicitar una oferta vinculante a la entidad bancaria. Con ello, se pone fin a esta fase y se inicia la siguiente.
• Una segunda, notarial, que tiene una parte precontractual y otra contractual. Se desarrolla entre los clientes y el notario y concluye con la firma de la escritura, que contiene el contrato que fija las condiciones financieras que van a regir el préstamo hipotecario durante toda su vigencia.
• Y una tercera, posterior, destinada a obtener la inscripción en el Registro de la Propiedad de la garantía hipotecaria a favor del acreedor. Esta fase se desarrolla sin intervención de los ya prestatarios, pues la realiza la gestoría del banco, la notaría si así lo quiere el consumidor o incluso él mismo cliente.

El notario es, por tanto, la primera persona no vinculada al banco que te encuentras en el proceso, y realiza la labor que tiene encomendada: el asesoramiento imparcial y el control de legalidad.

Es importante recordar aquí tu derecho a elegir el notario que prefieras tal y como te explicaba en el pasado mi compañero Dámaso. En nuestra legislación, el prestatario también tiene derecho a examinar en la notaría, con tres días de antelación a la fecha de la firma, el borrador de la escritura pública, sin que esté presente nadie del banco. Así la relación “notario-prestatarios” no se limita al momento de la lectura y firma de la escritura pública de préstamo hipotecario, sino que comienza antes. Es un derecho que en la práctica es poco utilizado y que sin embargo, puede ser muy útil para que recibas el asesoramiento al que voy a referirme. Una vez preparada la escritura y contrastada por el notario con los antecedentes y la oferta vinculante aportados por el banco, tiene lugar la formalización del contrato mediante el otorgamiento de la misma.

El asesoramiento de los notarios a los particulares, sigue sien­do en mi opinión poco conocido por la sociedad. Asesoramiento que ha de ser imparcial, pero también “compen­satorio” del déficit de información de la parte “débil” en el contrato, que en los préstamos hipotecarios es el consumidor. Ese asesoramiento en la fase previa a la firma de la escritura permite al consumidor consultar con el notario las dudas que tenga sobre el alcance de las cláusulas predispuestas, su posible carácter abusivo y las consecuencias que de ello pudieran derivarse.

Por otra parte, el notario debe comprobar si existen discrepancias entre la información previa al contrato, las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo y las cláusulas del documento contrac­tual, advirtiendo al consumidor de las diferencias en su caso y del derecho a desistir de la operación.

El control de legalidad

Tratándose de un préstamo hipotecario, el control de legalidad que realiza el notario es doble: de contenido y de transparencia. Esto que suena tan complicado es fácil de explicar.

En primer lugar, en cuanto al contenido, los notarios no podemos permitir que en el contrato de préstamo incluya cláusulas contrarias a la ley. Entre ellas las abusivas, que pueden serlo también por decisión judicial. En este último caso, para que sean de aplicación general, deben haber sido declaradas como tales por sentencia firme e inscribirse en el Registro General de Condiciones Generales.

En segundo, en relación con la transparencia, el notario debe asegurarse que las cláusulas son claras y comprensibles para el consumidor y que, por tanto, este puede valorar sus consecuencias jurídicas y económicas. Para ello, el notario está obligado por ley a hacer determinadas comprobaciones y en su caso advertencias:

• Si el tipo de interés es variable; que el índice de re­ferencia pactado es un índice oficial; si existen límites al alza o a la baja, y si el interés inicial es inferior al que resultaría de aplicar en dicho periodo el variable pactado para periodos posteriores.
• Si el interés es fijo, comprobar el TAE.
• En caso de reembolso anticipado, advertir de las limitaciones que se impongan a tal facultad y de la cantidad que haya de satisfacerse.
• En caso de préstamo en divisas, advertir sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio;
• Que las cláusulas no financieras no impliquen comisiones o gastos que debieran incluirse en las cláusulas financieras.