Un nuevo trabajo de Hércules o de cómo cancelar mi hipoteca

Cuenta la leyenda que Euristeo, rey de Tirinto, cuando Hércules se puso a sus órdenes, por miedo a que le arrebatara el trono, le sometió a doce trabajos a cada cual más difícil, con la finalidad de acabar con él. Si Hércules viviese en el siglo XXI, seguramente el rey habría añadido un trabajo más que, si bien no pondría en riesgo su vida, sí acabaría con su paciencia: cancelar su hipoteca, donde él quisiera.

Cada vez es más frecuente que cuando un particular que ha terminado de pagar su préstamo viene a la notaría a encargar una escritura de cancelación, tenga que irse sin ella y no por falta de voluntad, por mi parte, de autorizarla. Pero, ¿por qué ocurre esto?

Cuando contratamos con un banco un préstamo hipotecario, contraemos una deuda que se garantiza con una hipoteca sobre un inmueble de nuestra propiedad, que para su plena constitución se inscribe en el Registro de la Propiedad. Una vez terminada de pagar la deuda, es lógico y recomendable que se haga constar y que la carga desaparezca del Registro, para lo que es necesario una escritura de carta de pago y cancelación.

Aunque el beneficiario del otorgamiento de la misma es el deudor, quien puede acreditar que efectivamente ha cobrado es el acreedor; por eso, es a él a quien corresponde otorgar la escritura en la que declara que la deuda está satisfecha, consintiendo que se cancelen los derechos que la garantizaban. Por tanto, el único compareciente es el representante de la entidad financiera.

Ese representante puede ser, bien un empleado de la entidad con poderes suficientes, o bien, lo que viene siendo cada vez más común, un empleado de una gestoría que, a su vez, ha recibido poderes del banco para realizar estos trámites.

En este último supuesto, estas gestorías, ya sea por comodidad o por falta de infraestructura, no se desplazan a la notaría elegida por el deudor, sino que suelen tratar de concentrar las operaciones en notarías de capitales de provincia donde se halla su sede.

No habría nada que objetar a esta práctica, si no fuera porque se derivan dos consecuencias contrarias a los intereses del deudor:

1.- Se vulnera su derecho a la libre elección de notario. Como ya hemos comentado repetidamente en este blog, una característica esencial del notario es su imparcialidad y la garantía de la misma es el indicado derecho, que, según el Reglamento Notarial, en el caso de contratación bancaria, corresponde al particular, que además es quien corre con los gastos derivados del otorgamiento de la escritura.

2.-  El deudor se ve obligado a contratar los servicios de la gestoría en cuestión y, por ende, a pagar sus honorarios, porque ésta no se limita a firmar la escritura, sino que también se encarga de hacer los trámites de presentación en la oficina liquidadora y en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Obviamente, esos servicios deben ser retribuidos, pero el contratarlos o no, y con quién, es una decisión que corresponde al particular.

La cuestión de los gastos no carece de importancia. Con la finalidad de dar agilidad al mercado hipotecario y facilitar la financiación de particulares y empresas, las escrituras de cancelación de hipoteca reciben un trato favorable puesto que, por un lado, están exentas del pago del  impuesto de actos jurídicos documentados y, por otro, tanto los honorarios notariales como los registrales han sido reducidos para limitar el coste de estas operaciones, por lo que parece que va en contra del interés general que dichos gastos se incrementen por otra vía.

¿Cuál es la solución? Desde mi punto de vista, es sencilla: consiste en permitir que el deudor elija qué notario autorizará la escritura, lo que no supone ninguna complicación, puesto que en todos los pueblos y ciudades hay apoderados de las entidades bancarias que tienen facultades para ello y, si contrata o no a un profesional para que realice los trámites posteriores.