Pero… ¡si yo no sabía que tenía que asumir estos gastos!

Estimado lector: aprovechamos este periodo vacacional para refrescar y actualizar algunos de los temas más leídos este año, aún de plena actualidad

Un momento importante en nuestra vida, y no sólo por las implicaciones personales que conlleva, es aquel en el que decidimos comprar nuestra primera vivienda. Este hecho, el de adquirir un piso o una casa, va más allá de pagar un precio a cambio de recibir la que será, con el paso del tiempo, parte de un proyecto de vida, una vivienda convertida en hogar.

Y obviamente, si hay alguien que compra, en el otro lado de la balanza está el vendedor con quien decidiremos, en el proceso de negociación, las condiciones de la compra.

Sin embargo, con cierta frecuencia, ni el comprador ni el vendedor han sido informados de los gastos que conlleva la transmisión, su cuantía y alcance, ni quién los ha de asumir si nada se ha pactado.

Por ello, es conveniente, incluso antes de cerrar el trato, recabar información sobre todos y cada uno de los gastos que conlleva la compra de un inmueble. Esta información la podemos obtener con una visita a la notaría y así no nos encontraremos con gastos imprevistos.

Hay gastos que son ineludibles, son los fiscales, y suponen el montante mayor. Además, los pactos fiscales que podamos llevar a cabo inter partes no son oponibles a la Administración porque ésta exigirá el pago al sujeto pasivo (obligado fiscal). Yo, cuando estoy explicando el contenido de las clausulas fiscales de una escritura de compraventa, medio en broma medio en serio, comento eso de que “…en las compraventas cobran todas, o casi todas, las haciendas….desde la estatal, pasando por la autonómica hasta llegar a la municipal”. ¿Por qué digo esto?

GASTOS FISCALES PARA EL COMPRADOR

En una vivienda comprada al promotor o lo que comúnmente se conoce como de “primera mano” son las arcas del Estado las que se ven más favorecidas. El comprador tributará por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) con un tipo del 10% sobre el precio recogido en la escritura de compraventa. En este supuesto, la CCAA también recaudará su parte, por lo que el comprador tendrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos (IAJD), a la CCAA en la que radique el inmueble (por ejemplo, en Aragón es un 1,5%)

Si la vivienda es usada o de “segunda mano” el comprador deberá pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) que no es igual en todas las CCAA, ya que puede oscilar entre el 6 y el 11% sobre el precio de la compraventa (en la Comunidad Valenciana es un 10%).

GASTOS FISCALES PARA EL VENDEDOR

El vendedor deberá tributar en la declaración de la renta (IRPF) por el incremento patrimonial, siempre que el precio por el que compró el inmueble  sea superior al precio por el que lo vendió; es decir, si existe ganancia patrimonial. Estas ganancias se aplican, desde el 1 de enero de 2015, en la base imponible del ahorro y no afecta si la vivienda ha permanecido más o menos de un año en el patrimonio del contribuyente. Para el 2016 los tipos van del 19 al 23% .

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, antigua “plusvalía municipal”. La base imponible se calcula en función del valor catastral del inmueble en el momento de la transmisión y los años que el vendedor haya sido propietario del mismo, aplicando unos porcentajes a determinar por el correspondiente ayuntamiento.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI- contribución) correspondiente al año en el que se formaliza la compraventa. Es un impuesto municipal  y corresponde pagarlo al vendedor, con independencia de que venda el día 2 de enero o el 31 de diciembre.

OTROS GASTOS

Gastos notariales. ¿Quién paga el notario? Depende de lo pactado, porque en este caso la ley deja libertad al comprador y al vendedor. Lo que observamos en nuestros despachos es que se suele pacte aplicar la costumbre del lugar. ¿Y si nada se pacta? Se aplicará el criterio legal, es decir, dependerá de la legislación de cada comunidad autónoma. Por ejemplo, en Navarra, si nada se acuerda, pagarán por iguales partes, comprador y vendedor. El importe será el mismo con independencia de dónde radique el inmueble y la notaría donde firmemos la escritura. Estos gastos se cuantifican según arancel, fijado por el Gobierno, y según el precio de la vivienda. Los tienes disponibles en nuestra web.

Gastos registrales. Salvo que la compraventa se financie con un préstamo hipotecario, la inscripción en el registro es voluntaria para el comprador. No obstante, todos los notarios aconsejamos (e insistimos) en lo conveniente que es su inscripción en el Registro de la Propiedad para garantizar su conocimiento por terceros. Será el comprador quien los asuma. Su importe viene determinado por un arancel que fija el Gobierno, y su cuantía  depende del precio de la vivienda.

Gastos de gestoría o de tramitación del expediente hasta su inscripción en el registro (salvo que decidas gestionarlo tú) los abona el comprador.

Por último, mi consejo al lector bloguero, al igual que les digo a quienes acuden a mi despacho, es que cada transmisión sea estudiada con tranquilidad y con suficiente información para  que desde las notarías podamos ofrecer una estimación de todos los costes arancelarios y fiscales.