La compraventa de un inmueble en tiempos de pandemia

Uno de los problemas más frecuentes que nos encontramos estos días en los despachos notariales es la calificación de urgente de una escritura de compraventa de un inmueble, porque sólo los asuntos urgentes o inaplazables pueden autorizarse en la actualidad, como excepción al confinamiento general de la población.

La urgencia puede venir determinada por circunstancias de hecho o por el vencimiento de plazos acordados entre las partes.

Las circunstancias de hecho pueden ser múltiples. Por ejemplo, puede considerarse un supuesto de urgencia la necesidad de un comprador de abandonar la vivienda alquilada, para trasladarse a la comprada, porque aquélla tiene que ser ocupada por otro inquilino que la tiene apalabrada y la necesita para vivir. En este caso, es razonable que el vendedor de la nueva vivienda sea reacio a dejar entrar al comprador, mientras no le pague el precio ante notario; y el comprador es reacio a pagar ese precio si no tiene asegurada la adquisición con la firma de la escritura pública.

El supuesto más común de urgencia por vencimiento de un plazo ocurre cuando se han pactado unas arras. Lo normal es que el vendedor reciba anticipadamente del comprador una paga y señal, generalmente entre el 5 y 10 por ciento de la compraventa, para “atar” la operación. Este importe suele retenerlo, bien el vendedor, bien la inmobiliaria o mediador, hasta que llegue el día máximo acordado para autorizar y firmar la escritura, que es el momento en que se paga el resto del precio y se entrega la finca a su nuevo dueño.

Si llegado ese día el vendedor se echa para atrás, suele convenirse que deberá devolver al comprador el doble del importe de las arras retenidas. Si es el comprador quien no quiere firmar, pierde la señal o arras entregadas.

En tiempo de pandemia, por tanto, ¿tienen que venir las partes a la notaría para consumar la compraventa si vencen las arras?

La respuesta depende del sentido común y buena fe de comprador y vendedor. Lo aconsejable es que pacten una prórroga. Pero pueden darse conductas oportunistas, tanto en el caso de que el vendedor prefiera quedarse con la paga y señal, aprovechando la falta de firma en el día determinado, alegando el incumplimiento del comprador, como en el supuesto de un comprador que, a la vista de las actuales circunstancias económicas, haya “perdido” las ganas de comprar y quiera recuperar sus arras sin cumplir con su obligación; o, incluso, que desconfíe que el banco le mantenga el préstamo si no firma de inmediato y espera al final del estado de alarma para disponer del importe financiado.

Es cierto que la situación excepcional en que vivimos permitiría obtener del juez la prórroga para el comprador que el vendedor sea reacio a reconocer, o la imposición a aquél de la obligación de pagar a éste el resto del precio. Como también es posible que en el juzgado se considere que, dada la alteración de las circunstancias, el comprador ya no está obligado a comprar porque ha venido a peor fortuna por una causa de fuerza mayor. En cualquier caso, como dice el refrán “pleitos tengas y los ganes”, es decir, si tenemos que acudir al juzgado para resolver el problema es porque ya tenemos un problema.

Siendo la misión del notario evitar los costes asociados a los conflictos y litigios, mediante el consejo, el asesoramiento y la mediación, en muchas ocasiones autorizamos algunas compraventas -por razones de urgencia- tomando medidas especiales para evitar los riesgos de contagio, tanto de las personas que acuden a nuestros despachos (limitando su número, evitando aglomeraciones y disponiendo de medios especiales de desinfección), como del personal que trabaja en las notarías. Y la mejor manera es, sin duda, estudiando la situación singular de cada caso, para no posponer aquellos asuntos que, por las circunstancias personales o contractuales concurrentes, pueda presumirse que el daño de la posposición de la firma revista especial gravedad o resulte de difícil reparación.

Si no es así #mejorquédatencasa

Idealista News se hizo eco de este post el 16/04/2020