Yo compro mi casa en escritura, ¿y tú?

Hace unos días un cliente me preguntaba si era conveniente hacer en escritura pública la  compraventa de una vivienda que se iba a pagar a plazos durante varios años según un calendario de pago y sin establecer garantías a favor del vendedor. Le dije que sí. Le expliqué que no sólo una compraventa “normal” (con pago de la totalidad del precio) es mucho mejor hacerla en escritura pública, sino que también en ese caso era mejor firmar desde el principio la escritura y no un documento privado y sólo cuando se termine de pagar el precio, otorgar la escritura. Le hice ver que la escritura tiene las siguientes ventajas:

El notario puede asesorar a ambas partes (a las dos porque es imparcial, no existe “el notario de parte”) en el momento de convenir las cláusulas del contrato. También le informará sobre los pactos y las consecuencias de los mismos, así como si se cumplen una serie de requisitos legales: el notario comprueba que el vendedor esté al día en el pago de los gastos de comunidad y de los impuestos municipales; el estado de cargas; la existencia de licencias, seguros… Además presenta telemáticamente la escritura al instante en el Registro de la Propiedad. Así, incluso cuando sólo se ha pagado parte del precio y queda parte por pagar, la escritura pública va a proteger al comprador de cualquier problema posterior a la firma. Es decir: el notario da seguridad jurídica a la compra. También puede añadir seguridad al vendedor si se aplaza parte del precio, ya que se pueden regular garantías a favor de éste para el cobro de la cantidad adeudada, como una condición resolutoria o una hipoteca, directamente ejecutables, como después veremos.

A diferencia del documento privado, cuya fecha no se da por cierta para los terceros, en la escritura pública la fecha hace prueba frente a cualquiera. Implica que pueden fijarse de manera clara el cumplimiento de las obligaciones del comprador y vendedor, por ejemplo:

• Las fiscales (tanto las derivadas del impuesto que sujeta la transmisión – IVA, Transmisiones Patrimoniales, Plusvalía municipal- como las de los impuestos que gravan la ganancia patrimonial que resulte del negocio –IRPF o sociedades-);
• La fecha en la que los gastos generales del inmueble deben ser soportados por el comprador (gastos de comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles, los suministros…)
• Las derivadas para el vendedor de la entrega del bien, como son las de saneamiento por vicios ocultos.

La fehaciencia en la fecha también prueba el estado del inmueble en ese momento, en caso de que haya discrepancia sobre eso, así como la existencia o no de toda la documentación administrativa (licencias, altas en contratos…) en el momento de hacer la venta.

Cuando compras en escritura pública, si no pactas otra cosa en la misma, la vivienda es propiedad tuya y se supone que te han entregado la posesión del inmueble. (Esto no ocurre en una compraventa en documento privado, que para que la propiedad sea tuya debe probarse que junto a la firma del contrato se ha entregado la posesión de la casa.)

 Sin embargo, en la escritura se puede pactar que hasta que no se pague la totalidad del precio no se transmita la propiedad; o, que se dejen unos días para que el vendedor pueda sacar sus enseres y muebles.

Por último, le dije a mi cliente que si en la escritura pública de un contrato de compraventa nacían obligaciones para alguna o ambas partes (pago de precio pendiente, de cuotas de IBI atrasadas, pago de reparaciones a realizar…) en caso de su incumplimiento se puede exigir directamente su acatamiento en los tribunales, sin necesidad de un juicio previo destinado a fijar y determinar las obligaciones. Por ejemplo, le decía que si aplazaba el pago del precio y el comprador no pagaba en el tiempo convenido, el vendedor puede acudir a los tribunales y exigir el pago de manera inmediata. También si se reguló una garantía en favor del vendedor, la escritura permite su ejecución sin necesidad de requisito alguno, salvo la justificación del no cumplimiento de la obligación de pago. Por el contrario, el documento privado, en caso de que sea discutido por el obligado al pago, exige un juicio previo ante el juzgado que condene al comprador y luego, la ejecución de esa sentencia.

Espero que estas líneas os ayuden al tomar la decisión de documentar una compraventa de inmueble. Mi cliente tras estas explicaciones me dijo: “yo compro mi casa en escritura”… ¿Y tú?