¿Compraventa o donación de inmuebles?

Es muy frecuente que los padres se planteen en algún momento de su vida transmitir ciertos bienes inmuebles a sus hijos. Su intención es que los hijos sean propietarios de los mismos  con independencia  del medio.  Normalmente me consultan: “¿cómo resulta más económico, por compraventa o por donación?”.

En este momento, hay que advertir que si media precio, estamos ante una compraventa, mientras que si lo que pretenden es transmitirlo gratuitamente, la verdadera intención de ellos, es formalizar una donación.  Si se formaliza una compraventa, al mediar un precio, hay que hacer constar en la escritura el modo de satisfacerlo, si es en efectivo metálico, por transferencia, cheque…y se deben acreditar los medios de pago.

Para poder asesorar debidamente, hay que enfocar la cuestión no sólo desde el objetivo de la transmisión  sino también analizando las consecuencias de una u otra opción. Vamos por partes…

En el supuesto de que los hijos estén casados en régimen de gananciales, ¿para quién quiere que sea lo que le transmita: para su hijo sólo, o para el matrimonio?

En caso de donación al hijo, aunque esté casado en régimen de gananciales, lo donado es privativo del donatario, salvo particularidades de los derechos forales o especiales.

Sin embargo, en el supuesto de compraventa, en principio sería ganancial (del matrimonio), porque se presumen gananciales los bienes del matrimonio, entre ellos, el dinero con el que se adquiere el inmueble, mientras no se acredite la privatividad. Y digo que “en principio” son gananciales porque hay formas de probar y lograr que lo adquirido mediante compraventa por un cónyuge en régimen de gananciales sea privativo.

Así, si un cónyuge dispone de dinero privativo, porque se lo han donado , por ejemplo,   compra un bien y pretende que figure como privativo suyo , el cónyuge del adquirente debe acudir también  para manifestar ante notario el carácter privativo del dinero con el que se está comprando  o se ha comprado (el bien sustituye al dinero privativo). No obstante, hay dos excepciones: no surte efectos la “privatividad por confesión” frente a los acreedores del confesante ni los herederos forzosos de éste; es decir, si el matrimonio dispone de efectivo metálico y uno de los cónyuges tiene deudas, en caso de comprar a nombre del solvente y declarar que el dinero es de él para proteger los bienes adquiridos, evitando así el ser perseguidos por los acreedores del deudor, frente a éstos,  esta forma la confesión no produce efectos. Y lo mismo respecto de los herederos forzosos (hijos, padres y cónyuge en sus respectivos casos).

Distinto es que se acredite la propiedad exclusiva del dinero  con el que se adquiere  mediante  documento público.  Pongamos un caso:  yo recibo por herencia de mi padre treinta mil euros, se formaliza la escritura de herencia, e inmediatamente después, con el dinero recibido, compro ante el mismo notario una plaza de garaje. En este caso, como el dinero heredado era privativo, el garaje es también privativo. Debemos tener presente estas consecuencias.

Recuerdo el caso de una viuda sin hijos que concurría a la herencia de su difunto marido junto con las dos hermanas de este. Los padres de la viuda le habían “donado” una casa, pero por motivos que no me comentó (imagino que fiscales), firmaron ante notario una compraventa, allá por los años 50. La casa se adquirió como ganancial y resultó que, como el marido únicamente le había dejado el usufructo universal a la viuda y había instituido herederas a sus hermanas, la familia del marido, una vez fallecida la viuda, iba a ser la dueña de la mitad de la casa. La familia de la viuda no daba crédito a la posibilidad de perder, por ese motivo, la mitad de la vivienda de sus antepasados.

Pero… formalizar compraventa o donación también acarrea otras consecuencias

Así, si mis padres me donan un bien, salvo que manifiesten lo contrario, lo donado se considera colacionable, es decir, que cuando heredemos mis hermanos y yo,  tomaré en la herencia de menos tanto cuanto haya recibido ya por vía de donación. Si por motivos fiscales formalizamos una compraventa, el hijo que “compró” (al que en realidad le donaron), no computará ese bien como recibido a cuenta de su cuota de herencia y, por tanto, recibirá ese exceso como un plus sin que los hermanos puedan descontarlo de lo que le correspondería.

Por otro lado, la donación se presume hecha siempre en fraude de acreedores, y no admite prueba en contrario

En estos momentos de dificultad económica, es frecuente que lo que determine una u otra opción sean los costes que acarrean las operaciones, pero hay que informarse de dónde nos puede llevar.

Otro caso que tuve en la notaría fue el del hijo de un constructor. Los padres le habían donado una vivienda antigua hacía veinte años cuando la empresa estaba en auge. Por desidia, no formalizaron la escritura de donación, y en el 2009, cuando las deudas asfixiaban a la empresa, de cuyas operaciones eran avalistas los padres, y los embargos estaban a punto de decretarse, los padres y el hijo, sin informarme de la situación que les llevó a formalizar en aquel momento dicha operación, otorgaron  la escritura de donación de la ya vivienda habitual del hijo, que habían reformado y mejorado él y su esposa. Pues bien, no pasó ni un año cuando se decretó judicialmente la nulidad de la donación, por haberse realizado en fraude de acreedores… y el donatario y su familia perdieron la vivienda.

En ciertos territorios, como Baleares, ha existido un régimen fiscal especial (y  favorable) para donaciones y anticipos de herencia entre determinados parientes, y actualmente, muchas Comunidades Autónomas han bonificado (reducido impuestos) determinadas donaciones entre parientes. Ejemplo de ellas es Madrid (incluso las donaciones de metálico) siempre que se formalicen en escritura pública ante notario, de modo que para el adquirente, en estos casos, resulta más favorable fiscalmente la donación que la compraventa.

Fuera de esos territorios donde  la donación está bonificada, suele resultar menor el tipo impositivo que se aplica a la compraventa que a la donación. Así, la compraventa tributa, según las comunidades autónomas entre el  7 y el 10% dependiendo de la cuantía, mientras que en  las donaciones a descendientes, el margen oscila entre el 7,65% y el 34%.

Ahora bien, si lo que verdaderamente pretendemos –y prácticamente hacemos– es una donación,  y para ahorrar impuestos firmamos una escritura de venta, debe tenerse presente que el Tribunal Supremo (sentencia 11-01-2007, reiterada posteriormente) ha declarado la nulidad de la donación disimulada bajo la forma de compraventa, y exige para la validez de la donación que la escritura sea precisamente de donación, y  no de compraventa.

Pero, ¿y para el que transmite?

El que transmite debe tributar en renta por la ganancia patrimonial, en su caso, y abonar al Ayuntamiento  la conocida como  “Plusvalía”  en caso de venta, si es donación, la plusvalía municipal la debe pagar el adquirente.

Sí, aunque resulte curioso (no sólo en caso de venta, sino también cuando el padre dona a su hijo), además de reducir su patrimonio, tiene que tributar por la supuesta ganancia patrimonial. Es la llamada “Plusvalía del Donante”. El porcentaje que se abona depende de la fecha de la adquisición y es menor cuantos más años haya sido propietario.

Pero, es más, las ganancias patrimoniales derivadas de la compraventa puede compensarlas el vendedor con las minusvalías generadas durante ese ejercicio fiscal y los cuatro posteriores, mientras que no se admite actualmente esa compensación para el donante.

Sin embargo, la plusvalía municipal, es mayor cuantos más años haya sido propietario, determinándose sobre la base del valor catastral.

Como conclusión, destacaría:

En caso de transmisión mortis causa de determinados bienes (como la vivienda habitual), dado que actualmente no se somete a tributación en el IRPF la que se conoció como “plusvalía del fallecido”, que los beneficios fiscales suelen ser mayores en el Impuesto de Sucesiones que en el de Donaciones, y que también suelen establecer beneficios fiscales los ayuntamientos en “Plusvalía Municipal”, de no existir otras razones que justifiquen la transmisión entre vivos, lo más favorable fiscalmente es heredar, y si se pretende determinar los bienes que ha de heredar cada uno de los hijos, lo más conveniente es otorgar ante notario un testamento particional. De optar por la donación no debe olvidarse que , tratándose de bienes inmuebles,  debe formalizarse necesariamente en escritura pública de donación; no valen documentos privados.

De formalizarse una compraventa, y probarse que en realidad hubo una donación (porque no se pagó precio), la oficina liquidadora correspondiente podrá girar la oportuna liquidación complementaria.

Es de especial interés el artículo publicado en la revista del Notario del Siglo XXI  por don Luis-Fernando Muñoz de Dios Sáez, notario de Villarejo de Salvanés (Madrid).