Quien tiene la información, tiene el poder

Como decía David Hume: “quien tiene el saber, tiene el poder” y en el ámbito de nuestros intereses patrimoniales, el notario te puede ayudar a tener ese “poder”.

No son pocas las ocasiones en las que muchos de vosotros acudís a la notaría a consultar si os interesa o no formalizar la operación que habéis pensado, como es el caso de las donaciones de bienes inmuebles a los hijos (he hablado de ellas en el artículo “¿compraventa o donación?” y mi compañero Luis Fernández -Bravo  en el post  “Donaciones de padres a hijos”{que saldrá en breve}).

La función de asesoramiento del notario es siempre un valor añadido a nuestras intenciones, y en el momento de la contratación ésta cobra especial importancia cuando la operación es onerosa y se realiza fuera del ámbito familiar, me refiero a las compraventas de inmuebles.

Además de los importantes efectos que se derivan de la escritura pública (entre las partes y frente a terceros, de las cautelas adoptadas para obtener la información completa, veraz e inmediata de la finca, sus gravámenes y titularidad… muy interesante en este sentido el post de Javier Ríos Valverde “¿y por qué tengo que hacer escritura?”) cabe destacar la necesidad de información previa de los contratantes a fin de llegar a un acuerdo y que éste responda a nuestras expectativas, que se traducen en conseguir lo pretendido al mínimo coste.

Antes de fijar los términos del contrato debemos conocer las características no sólo físicas (yo sé cuál es  la casa que voy a comprar, donde está…) sino también jurídicas.

Por ejemplo, qué sucede si la superficie de la finca en el registro de la propiedad no coincide con la del catastro, que es la real, ¿se puede solucionar? ¿Cómo? ¿A qué coste? ¿Quién debe pagarlo? Todos estos “detalles” hay que tenerlos en cuenta al negociar. Quien compra quiere que su documentación esté completa y perfecta, y para ello la información y asesoramiento del notario es fundamental, estés en uno u otro lado del contrato.

Otro de los momentos en los que suele haber sorpresas es cuando explico qué significa que los gastos de la compraventa se han pactado según ley. Y en este punto, los errores suelen deberse a:

1.- Que las partes no se hayan informado de qué significa “según ley”

En primer lugar, hay que aclarar que, ‘según ley’, en materia de gastos notariales, no significa que no se pueda pactar en contra de lo que la ley establece, sino que la ley lo que viene a establecer es una norma en defecto de pacto.  Pero, ¿cuál es esa norma? En los territorios de Derecho común, caso de Andalucía, las dos Castillas, Extremadura (cuya normativa se aplica a los inmuebles situados en los mismos), la matriz (la escritura que firman los contratantes) la abona el vendedor, así como  la primera copia y posteriores a la venta el comprador, lo que se traduce en un porcentaje aproximado del 80% a costa del vendedor y el 20% restante a costa del comprador.

Y muchas veces, cuando lo explico, me dicen los vendedores  “pero si cuando compré mi casa a la promotora, yo pagué todo”. Ellos, siendo compradores, pagaron todo: notario, impuestos y registro, salvo plusvalía municipal, y presuponían que eso era lo que les correspondía,  desconociendo que les habían impuesto en el  precontrato que le presentaron unos gastos que debían haberse pactado (es interesante el artículo de mi compañero en este blog,  Dámaso Cruz Jimeno “el que paga elige”)

2.-  Que desconozcan cuál es la ley aplicable

En España existen territorios  donde hay normas especiales en materia de gastos derivados de la compraventa. Así, en Cataluña (de cargo del comprador,) y en Navarra (por mitad) y hay que saber  que  la normativa aplicable a los inmuebles, como he adelantado,  es la del lugar  de situación de los mismos en defecto de pacto.

(Aconsejo lectura de «Los gastos del notarios son tuyos» de Píldoras Legales.

 Otra cuestión es, ¿quién abona los impuestos?

El impuesto de transmisiones patrimoniales, que es el que se abona en caso de venta entre particulares, lo abona el comprador. La plusvalía municipal  y la ganancia patrimonial  en renta la abona el vendedor.

¿Puedo pactar que todos los gastos, incluidos los impuestos vayan a medias?

Sí, se puede pactar que se abonen por mitad, pero ese pacto no se puede invocar ante la Hacienda Pública. Es decir, si yo compro y he pactado con el vendedor  que él paga la mitad del impuesto de transmisiones patrimoniales, que según ley  me correspondería,  lo más prudente es que le retenga del precio de venta el importe de esa mitad, porque si quien vende, después de transmitir, no ingresa ese dinero en Hacienda, ésta vendrá por mí, y después seré yo l quien me las entienda o me tenga que entender judicialmente con el vendedor.

Y  lo mismo respecto de los gastos notariales, porque la escritura  de compraventa en sí, a quien le interesa más es al comprador, y si el vendedor no abona su parte, terminará pagándola íntegramente el comprador.

Por eso decía que puedes ahorrarte dinero… y no solo en la negociación, sino también con Hacienda. ¿Y por qué? Pues porque el notario te va a informar del plazo para liquidar los impuestos. Si no se liquidan/autoliquidan en plazo, habrá recargos, intereses de demora y/o sanciones según los casos. Estos plazos son importantes en todos los impuestos y de manera destacada en las herencias, pues si no se presenta en plazo la liquidación/autoliquidación del impuesto de sucesiones (6 meses desde el fallecimiento del causante) se pierden importantes beneficios fiscales, como sabemos en muchas Comunidades Autónomas están quasiexentas (Madrid) o bonificadas (caso de Extremadura, si el caudal hereditario (la herencia) no supera 600.000 €, cada uno no hereda más de 175.000 € y su patrimonio preexistente no supera los 402.000 €) en el IS las herencias si se presentan en plazo.

Es más, hay algunos beneficios fiscales que se supeditan a que las transmisiones se formalicen en escritura pública, y de esto saben bastante los agricultores titulares de explotaciones agrarias prioritarias.

Y también puede el notario ahorrarte tiempo… Por ejemplo, presentando telemáticamente la escritura en el Registro; liquidando los impuestos telemáticamente desde la notaria, si la notaría se encarga del servicio, y, si aparece un comprador (algo tan esperado por muchos en estos tiempos) y no estás en el lugar donde se encuentra  puedes otorgar un poder en  favor de una persona de tu confianza. En este caso el notario enviará copia por vía telemática a la notaría donde se vaya a firmar la operación, y el notario receptor la expedirá en soporte papel, evitando de este modo que tengas que trasladarte para la firma. E incluso, si no se quiere depositar la confianza en ninguna otra persona, puede remitirse inmediatamente después de la firma de la escritura la copia a la notaría donde se halle el otorgante a fin de que ratifique.

NO ES POCA LA AYUDA, ¿VERDAD?