¿Cómo es posible que mi finca no sea igual en el Catastro que en el Registro?

Cuando hablamos de fincas o parcelas que son objeto de escrituras públicas que se redactan por los notarios y se inscriben en el Registro de la Propiedad, a la hora de hacer constar su descripción (datos de situación, linderos y superficie) se suele plantear la cuestión de que confluyan tres realidades:

• Por un lado, la realidad física: cuánto mide y dónde está mi parcela.
• Por otro lado, la realidad “catastral”: cuál es mi parcela y qué superficie le atribuye el Catastro, datos que aparecen en la certificación catastral descriptiva y gráfica, que prácticamente siempre se incorpora a la escritura para identificar la parcela que en ella se describe. Ésta incluye su referencia catastral (que viene a ser como el “DNI” de la finca) y un plano de la misma y se puede solicitar telemáticamente desde las notarías (como ya explicó mi compañero Javier Ríos en este mismo blog, en otro post).
• Y por último, la realidad “jurídica” que es la que aparece en las escrituras o títulos previos y que es la que publica el Registro de la Propiedad.

Pues bien, lamentablemente, estas tres realidades no siempre coinciden. Es posible que alguno de esos datos descriptivos que figuran en títulos antiguos y previos, y por tanto en la inscripción registral, sean erróneos, ya que son datos que se han venido reflejando en las escrituras, la mayoría de las veces, según lo que resulta de las manifestaciones de los interesados, a diferencia de otros sistemas registrales de origen y base catastral. Y estas manifestaciones muchas veces no han sido lo suficientemente precisas, dando lugar por ejemplo a errores en cuanto a la situación de los linderos por confusión de los puntos cardinales, o en cuanto a la superficie por la utilización de unidades de medida propias de cada región y no del todo exactas o por hacerse una medición a “ojo” por los interesados. Ello determina que el Registro de la Propiedad publique actualmente descripciones de fincas ya inscritas que en ocasiones no coinciden con la realidad.

En la actualidad existe un mayor rigor legislativo y unos medios técnicos con los que no se contaba antiguamente. Así por ejemplo, cuando una finca accede por primera vez al Registro de la Propiedad, su descripción ya coincide con la que aparece en esa certificación catastral descriptiva y gráfica. Además, las descripciones de fincas se pueden actualizar tomando como base esas certificaciones, como contaba mi compañero Javier Ríos en este post.

Pero es que, además, puede que la realidad física no coincida con esos planitos estupendos que ahora obtenemos telemáticamente del Catastro desde las notarías, porque también puede ocurrir que el Catastro tenga algún error, por ejemplo en cuanto a su configuración o superficie.

Dado que nuestro Registro de la Propiedad publica la descripción de las fincas y la titularidad de las mismas con unos importantísimos efectos jurídicos y el Catastro también describe las fincas (porque fundamentalmente viene a ser un plano o mapa de todo el territorio nacional, además de una lista de propietarios) es obvio y es una tradicional aspiración de nuestro sistema jurídico inmobiliario la de lograr una coordinación o concordancia lo más exacta posible entre el Registro de la Propiedad y el Catastro y también entre ambos y la realidad física.

Pues bien, nuestra legislación vigente, que ha sido recientemente reformada y modernizada en estas materias, regula una serie de procedimientos genéricos de “concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral”, de tramitación notarial y registral, si bien algunas de estas normas todavía no han entrado en vigor.

Estos procedimientos, en ocasiones complejos, son muy diferentes según el caso y su análisis detallado excede de estas líneas, pero cabe decir que en ellos se prevén notificaciones a las personas interesadas, obviamente su tramitación y resolución es más fácil si están de acuerdo todas ellas (si quiero rectificar la superficie de mi finca y mi vecino está de acuerdo, el procedimiento es más sencillo), así como el intercambio por medios telemáticos de información entre notarías, Registros y Catastro.

Sí me interesa señalar que la ley entiende que un momento adecuado para lograr esa concordancia o subsanar una discrepancia que pudiera existir entre el Catastro y la realidad puede ser, precisamente, cuando se otorga una escritura que tiene por objeto alguna finca que constituye una parcela catastral, ya sea rústica o urbana. En este caso, los notarios tenemos que preguntar a los interesados si la descripción que contiene la certificación catastral descriptiva y grafica que incorporamos a la escritura se corresponde con la realidad física del inmueble en ese momento en cuanto a su configuración (es decir, el dibujo que aparece en ese plano) y superficie (es decir, cuánto mide).

Si la respuesta es afirmativa porque los interesados entienden que la descripción “real” coincide con la descripción “catastral”, esta se hará constar en la escritura y en el Registro de la Propiedad, que la tomará como base para operaciones futuras, siempre y cuando exista “identidad” con la descripción “registral” (es decir cuando los datos de ambas coincidan, no existan diferencias de superficie superiores al diez por ciento, y siempre que no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos). En este caso ya se habría logrado esa coordinación. Si no existe dicha identidad, el registrador de la propiedad lo notificará telemáticamente al Catastro para que inicie, en su caso, el procedimiento oportuno.

Si los interesados manifiestan que esa descripción no es correcta, es decir que existe una discrepancia entre la descripción “real” y la “catastral” en cuanto a su configuración y superficie, entonces se puede iniciar un procedimiento de subsanación del Catastro desde la propia notaría. Para ello, es necesario que los interesados acrediten suficientemente esa discrepancia por cualquier medio admitido en Derecho, lo que dependerá del caso concreto, pero como mínimo habrá que aportar un plano actualizado.

En ese caso, los notarios iniciamos el procedimiento y lógicamente se lo notificamos a los propietarios colindantes para que puedan hacer alegaciones en veinte días y si no se oponen, hacemos constar esa descripción “real” en documento notarial. Además, lo notificamos telemáticamente al Catastro en el plazo de cinco días para que la valide técnicamente y rectifique la descripción “catastral”. En este supuesto también se habría logrado esa coordinación. Sin embargo, si alguno de los afectados se opone o esa discrepancia no resulta debidamente acreditada, entonces el notario lo notifica telemáticamente al Catastro para que ponga en marcha, en su caso, el procedimiento oportuno.

Aún hay una tercera posibilidad, y es que los interesados no tengan suficientes datos en ese momento como para decirnos si existe o no una discrepancia, o no tengan interés en iniciar ese procedimiento, con lo cual todo quedaría como estaba y no se habría logrado esa coordinación, sin perjuicio de la subsanación de discrepancias que pueda llevar a cabo el propio Catastro, en su caso.

Recuerda, si tienes dudas sobre alguna de estas cuestiones o procedimientos consultar a tu notario.