¿Es posible dividir una vivienda entre varios hijos?

Es ésta una pregunta mucho más habitual en las notarías de lo que podría parecer. Desde un punto de vista económico, tiene sentido dividir una vivienda grande para hacer dos apartamentos más pequeños y así facilitar su posterior venta o alquiler. Otros supuestos de división de inmuebles serían: dividir la casa familiar en caso de divorcio entre los cónyuges, dividir un local en dos (siempre que obviamente lo permita el planeamiento municipal), o las divisiones que habitualmente hace un promotor recién construida la vivienda.

No obstante, el supuesto más común en nuestras notarías es la creación de viviendas independientes para los hijos. Así, el propietario único de un edificio construido hace años e inscrito como una única finca en el Registro de la Propiedad, lo desea dividir horizontalmente de forma que cada uno de sus hijos, normalmente con dificultades económicas, a su fallecimiento, puedan heredar por separado una vivienda.

Y es recomendable, para después evitar retrasos, que nuestro propietario divida en vida y lo deje todo preparado, dado que lo habitual es que las personas dispongan en el clausulado de sus testamentos que “legan el piso primero para su hijo X el segundo para su hijo Y, y el tercero para Z”, y que, al ponernos a hacer la herencia, esta división no esté documentada, por lo que habrá que hacerlo en la propia escritura de herencia para así cumplir con aquella voluntad.

La legislación de referencia que regula la Propiedad Horizontal es la Ley 49/1960, de 21 de julio (y posteriores modificaciones), y detalla cómo dividir un inmueble, en el que coexisten elementos privativos (pisos y locales, garajes, trasteros…) y elementos comunes (escaleras, ascensores, jardines, portales…), en varias y distintas fincas registrales, independientes, con asignación a cada una de ellas de una cuota que marca la relación con el edificio del que forman parte.

Lo lógico es que se documente la división en documento público, junto con los estatutos y sus normas relativas al uso y destino del edificio y sus pisos (y que son distintos de las ordenanzas de régimen interior y convivencia, que puede haber o no), para su posterior inscripción registral, siendo necesario para realizarla contar con el acuerdo de la junta de la comunidad de propietarios, sin que sea preciso contar con licencia municipal.

Uno de los mayores inconvenientes de este acto es su fiscalidad, quedando sujeta a la modalidad sobre Actos Jurídicos Documentados, constituyendo la base imponible el valor de la construcción más el del terreno, y siendo distinto del hecho imponible de la declaración de obra nueva, por más que lo habitual sea que ambos negocios se produzcan simultáneamente y se recojan en un solo documento notarial.

No obstante, hay que tener en cuenta que existen dos formas de hacer la división: la horizontal citada (dejando cada piso de un chalet como una vivienda diferente), y la vertical o división horizontal tumbada (en la que se divide la finca de arriba abajo creando dos chalets apareados). Pero este segundo supuesto lo explicaremos más adelante en otro post.