Cómo subastar un bien ante notario sin acudir a los tribunales

Es conocida la intervención de los notarios en subastas ordenadas por el juez o por la Ley. Desde 2015, también se puede acudir voluntariamente al notario para subastar un bien, ya sea por acuerdo en un contrato, o por decisión del dueño.

Cada vez es más frecuente que se pacte cómo subastar un bien en caso de impago de una deuda o si se produce un conflicto entre los dueños. Por ejemplo, si en una herencia dos herederos se adjudican por mitad una vivienda, es muy útil establecer una subasta notarial de la misma si en el futuro no se ponen de acuerdo sobre su uso, explotación o destino. Con este pacto podemos evitar tener que acudir al juzgado para resolver el conflicto y garantizamos un procedimiento transparente para obtener el máximo valor de la vivienda.

Estos acuerdos son también útiles entre cónyuges o parejas estables que compran bienes en común, buscando la mejor solución económica si en el futuro existe un conflicto entre ellos y hay que proceder a repartir ese patrimonio.

Las principales ventajas de las subastas voluntarias notariales son las siguientes:

1º.- Los interesados pueden convenir ampliamente cuáles son los motivos que pueden dar lugar al inicio de la subasta y quién, o quienes, pueden ponerla en marcha.

2º.- Para garantizar la obtención de un precio razonable, se puede acordar un valor mínimo para aceptar la venta, ya sea en el propio acuerdo de valoración inicial o bien remitiéndose a una tasación a realizar en el momento de la subasta.

3º.- El procedimiento de subasta, dentro de unos límites legales, se puede ajustar a las necesidades de cada caso de forma muy amplia. Así, se puede seleccionar al notario e indicarle que, además de en el BOE, se anuncie la subasta en periódicos o redes sociales, incluso a señalando a quién se debe comunicar personalmente (notificación personal, por correo…), pudiéndose establecer numerosas condiciones generales o particulares a consultar por los potenciales interesados en la notaría.

4º.- Para garantizar los derechos de los postores y demás personas interesadas en participar, el notario previamente se asegura de la capacidad de los promotores para vender el bien a subastar, si tiene cargas o gravámenes, poseedores y otras circunstancias que puedan afectar a su valor o limitar su utilidad. Esto se hace a través de un procedimiento complejo que se regula en la Ley del Notariado, seleccionando, examinando y valorando la documentación que acredita todo ello y que queda a disposición de quienes quieran intervenir, con la antelación suficiente para que puedan decidir con pleno conocimiento de causa.

Las garantías del procedimiento notarial de subasta, frente a otras alternativas, se aprecian no sólo en la auditoría jurídica por parte del notario del objeto de la subasta, sino también en la transparencia del proceso de puesta en marcha y en la disposición por los interesados de toda la información relevante. Se extienden también al procedimiento de subasta y al momento de la adjudicación definitiva y entrega o reparto del precio obtenido.

Las subastas se celebran en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal del BOE, a cuyo sistema de gestión están conectados telemáticamente los notarios a través de los sistemas informáticos del Consejo General del Notariado. Las pujas se pueden realizar durante el plazo que se fije, que no podrá ser inferior a veinte días.

Quienes quieran participar deben consignar electrónicamente, al menos, el 5% del valor del bien o derecho a subastar.

Cerrada la subasta, el Portal del BOE remite al notario información certificada de la postura telemática vencedora, así como, por orden decreciente de importe y cronológico, todas las demás. De todo ello se deja constancia en el procedimiento notarial, junto con el pago del resto del precio por el adjudicatario, procediéndose notarialmente también a la transmisión a favor de quien corresponda el bien o derecho como remate final y, con plenas garantías, la entrega y distribución del precio entre los interesados.