Quiero vender una habitación de mi casa al vecino del piso contiguo. ¿Qué conlleva?

La operación inmobiliaria que se plantea en este post es aparentemente “menor” y sencilla: sólo es una habitación lo que vendo y, además, quien compra es mi vecina. Con algo tan simple, todos los trámites tienen que ser rápidos y fáciles, ¿verdad?

Pues me temo que la respuesta es negativa. Algo aparentemente tan sencillo es en realidad una operación compleja, sujeta a numerosos requisitos y que no siempre es posible llevar a cabo.

En primer lugar, hay que contar con la comunidad de propietarios del edificio. Si los estatutos de la comunidad contemplan esa posibilidad, bastará con cumplir los requisitos exigidos por los mismos. Por el contrario, si los estatutos no lo permiten expresamente, será necesario un acuerdo a favor adoptado por mayoría de tres quintas partes de la comunidad de propietarios. Con todo, la situación actual es más favorable que hace unos años, pues antes se exigía acuerdo unánime.

Lo que siempre será necesario es reajustar las cuotas de propiedad horizontal de cada piso: disminuir la del que pierde una habitación y aumentar en la misma cuantía la del que la gana.

Y con eso, ¿puedo hacer la operación? No, aun no.

Cuando se construye una vivienda, es necesaria una licencia de obras, así como una cédula de habitabilidad que expide el Ayuntamiento cuando la construcción está finalizada. Con esa documentación el Ayuntamiento va a controlar que la vivienda reúne los requisitos que fija la normativa para poder ser calificada como vivienda: superficie, suministros, evacuaciones, accesos, ventilación, etc. Si yo ahora quiero quitar una habitación a mi vivienda, lo que me quede de piso deberá reunir las condiciones mínimas legales de una vivienda. Por esa razón será necesaria licencia de obras y autorización municipal para poder segregar esa habitación. Y, además, el Ayuntamiento exigirá que la habitación -que por sí sola no es vivienda- pase a formar parte de otra vivienda, o sea, que se agregue a la vivienda colindante.

¿Manos a la obra? Sí, pero con unos requisitos para garantizar que ambas viviendas cumplen con el Código Técnico de la Edificación. Para ello es necesaria la intervención de un técnico y la obtención de cédula de habitabilidad que expide el Ayuntamiento una vez finalizada la obra.

Y después de todo lo anterior, ¿ya está todo? Pues aun no. Hay que actualizar los títulos de propiedad de forma que la descripción de cada piso se adecue a la nueva realidad. Se deberá otorgar por los dueños de ambos pisos ante notario una escritura en la que se documente la segregación de una habitación de un piso, su transmisión al vecino y su unión al piso colindante. Si es un regalo, el vecino deberá pagar el impuesto de donaciones por recibir la habitación. Si es venta, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Y en uno y otro caso hay que tributar también por segregar la habitación y por agregarla a la vivienda vecina. Y finalmente, inscribir ambos pisos en el Registro de la Propiedad con sus nuevas características.

Ah, y que el que pierde una habitación no olvide que al año siguiente deberá declarar esa transmisión en su Impuesto sobre la Renta, así como pagar la plusvalía municipal por la habitación cedida.

En resumen, lo que se nos aparecía como una sencilla operación, vemos que tiene su complejidad, de forma que, para que sea segura para las partes y para terceros, tanto jurídica, económica, tributaria como urbanísticamente hablando, lo mejor es consultar siempre a tu notario.