¿Es posible intercambiar la titularidad de dos propiedades?

El intercambio, conocido jurídicamente como “permuta” es el contrato mediante el que una parte se obliga a dar una cosa para recibir otra. Está regulado en el artículo 1538 y siguientes del Código Civil español, disponiendo el primero de ellos que “la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”.

La permuta es parecida al contrato de compraventa, ya que se trata de un acuerdo entre dos partes con el fin de realizar un intercambio de prestaciones para conseguir un fin, un beneficio para ambas. La principal diferencia es que, en la permuta, los contratantes se entregan un bien a cambio de otro bien, mientras que en la compraventa se entregan un bien a cambio de dinero.

En la permuta, los contratantes pueden intercambiarse la propiedad de dos viviendas, terrenos, locales… normalmente teniendo valores equivalentes. Si el valor de los bienes no es idéntico, se entrega el resto en dinero hasta llegar al mismo valor. En este caso, podría llegarse a pensar que existen dos contratos al mismo tiempo, el de permuta y el de compraventa. En cualquier caso, para calificarlos como compraventa o como contrato de permuta, se debe estar a la intención manifiesta de los contratantes, como indica el artículo 1446 del Código Civil. A falta de indicación expresa, se considera permuta si el valor de la cosa es superior a la parte que se paga en dinero y viceversa para la compraventa.

La permuta de inmuebles es relativamente sencilla si no hay cargas o hipotecas pendientes sobre ellos. Para ello, se pacta el valor de ambos inmuebles, sea el de mercado, sea el de tasación, y a continuación se firma ante notario la escritura pública de permuta. En caso de existir hipotecas sobre uno o ambos inmuebles, la entidad de crédito deberá aprobar una nueva hipoteca o proceder a una novación por cambio de titularidad o acudir a otra entidad de crédito dispuesta a conceder otra hipoteca sobre el inmueble gravado. Todo ello dependerá de la solvencia económica del deudor.

El tema fiscal es clave en el intercambio de inmuebles, ya que el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los bienes de naturaleza Urbana, la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el IVA, en su caso, tendrá que pagarse por duplicado, ya que hay dos transmisiones de inmuebles, y se dan dos hechos imponibles simultáneos.

Un caso muy usual en la permuta es el contrato de intercambio de un solar por una edificación futura, en el que el dueño de un terreno urbano edificable entrega el mismo a un promotor para que éste construya en él, dándole a cambio viviendas de la futura promoción. Se trata de un contrato atípico, porque en el momento de formalización del mismo una de las cosas que ha de entregarse a cambio no existe. Existirá cuando se construya. Por lo que una de las partes cumple con la obligación de entrega en el momento de formalizarse el contrato, pero queda pendiente que la otra parte cumpla cuando se termine la construcción.

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