¿Qué diferencias hay entre el derecho de usufructo, el de uso y el de habitación?

El Código Civil regula en el Libro III, Título VI relativo a los derechos reales, los derechos de usufructo, uso y habitación.

El derecho de usufructo, a pesar de ser probablemente el término jurídico que es pronunciado de un mayor número de formas diferentes, en cuanto a su contenido básico, es fácilmente reconocible por cualquier persona, aunque no pertenezca al mundo jurídico.

Cualquier hijo o hija que haya pasado por la herencia de alguno de sus progenitores y haya atendido a las explicaciones del notario, sabrá que toda o parte de su herencia está sujeta al usufructo de su padre o de su madre y que no podrá disponer del pleno dominio de esos bienes, pues el uso y los frutos pertenecen a ese padre o a esa madre. Igualmente, los padres que quieren transmitir su vivienda a su a su hijo o hija sin esperar a la herencia suelen tener bastante claro que deben reservarse el uso y disfrute de la misma mientras vivan, es decir, donándole a su vástago la nuda propiedad, pero reservándose el usufructo mientras viva alguno de ellos. No otra cosa dice el primero de los artículos que regula este derecho, el 467, “el usufructo da derecho a disfrutar de los bienes ajenos…”.

Sin embargo, el segundo de los derechos que regula el capítulo II, el uso, no es tan conocido popularmente como su inmediato anterior en el cuerpo legal.

Quienes hayan pasado por un divorcio o separación, probablemente me dirán que son unos expertos en el derecho de uso, sobre todo si la sentencia atribuyó el uso al otro cónyuge. ¿Pero este uso de la ex vivienda familiar es el uso que regula el Título VI Capítulo II del Código civil? La respuesta ha de ser negativa. El uso en las crisis matrimoniales es el derecho a continuar viviendo en la que fue vivienda familiar, aunque la propiedad no lo sea en todo o en parte.

El art. 524 dice que “el uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque esta se aumente”. Es decir, no se trata de habitar la vivienda sino de percibir los frutos de un inmueble.

A primera vista, puede parecer que estamos ante la misma institución que el usufructo, pero existe alguna que otra diferencia.

El usufructo en principio se extiende a todos los frutos que produzca el bien usufructuado, mientras que el uso se limita a los que necesite el usuario, lo cual reafirma el precioso art. 526, que por cierto confirma aquella mítica frase de Alonso Martínez “el Código civil huele a campo”, dice el artículo que “el que tuviere el uso de un rebaño o piara de ganado, podrá aprovecharse de las crías, leche y lana en cuanto baste para su consumo y el de su familia, así como del estiércol necesario para el abono de las tierras que cultive”.

Puede ocurrir que el usuario y su familia consuman la totalidad de los frutos, pero en este caso el propio Código remite a las normas que regulan el usufructo.

La segunda diferencia esencial es que el derecho de uso no puede ser objeto de mercadeo. Dice el art. 525 que “no se puede arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título”. Aunque algunos autores son partidarios de flexibilizar este carácter personal e intransferible, lo cierto es que el Código dice lo que dice.

No es lo mismo, aunque se parezcan usufructo, uso de vivienda ex conyugal y uso del 524 y siguientes del Código civil.

Y del mismo modo, el derecho de habitación lo que permite al habitacionista es ocupar en la casa ajena las habitaciones que sean necesarias para él y su familia, pero al igual que el uso no puede disponer de esa habitación para lucrarse.

En resumen, el usufructuario puede alquilar la vivienda que tiene en usufructo, pero el que tiene un derecho de uso o habitación solo puede satisfacer con él sus necesidades.

Puede que tengan razón las voces que entienden que estos derechos de uso y habitación están desfasados, pero en estos tiempos un tanto complicados, una figura jurídica que permite adquirir los frutos de un bien ajeno u ocupar una habitación, para mantener una vida digna del usuario o habitacionista hasta donde sea necesario, igual dándole una vuelta no quedaría tan desfasada.

Este artículo ha sido publicado en Diario de León.