Voy a adquirir mi primera vivienda. ¿En qué fases del proceso es necesario ir al notario?

Por raro que parezca, no son pocas las ocasiones en las que alguien viene a la notaría y nos dice: “Quiero vender mi casa, aquí traigo el papel”. Y la sorpresa es que el papel es cualquier cosa menos una escritura pública: por ejemplo, documentos privados como una servilleta con tinta medio borrada y con el agravante de haber fallecido alguno de los que en su día firmaron… Entonces, todo son problemas.

Para evitarlo, sabemos que para la compraventa de cualquier bien inmueble es imprescindible acudir al notario. Primero para recibir asesoramiento, siempre imparcial y gratuito, y después para formalizar la escritura pública, que garantiza legalidad, autenticidad, seguridad jurídica y perdurabilidad, ya que la matriz (la escritura original) permanece en poder del Estado, custodiada por el notario.

Vendedor y comprador pueden convenir libremente a qué notaría ir, con independencia de dónde radique la vivienda y la residencia de ambos, si bien, en caso de desacuerdo, decide el vendedor (siempre que la notaría elegida guarde cierta relación con la operación) excepto cuando la compraventa se financia con un préstamo hipotecario, ya que en teoría le correspondería decidir a los compradores. Y es que lamentablemente, en la práctica, hay ocasiones en las que se les priva de este derecho, decidiendo por ellos arbitrariamente entidades bancarias o inmobiliarias.

Dejando al margen esta cuestión, comprar una vivienda puede generar a las partes algunas dudas o necesidades cuya solución y respuesta requiere acudir antes a la notaría.

A modo de ejemplo, podemos citar los siguientes casos:

• Si quien vende es un menor de edad, pero mayor de 16 años, podría interesar su emancipación.
• Tratándose de un matrimonio, si compra una pareja casada en régimen supletorio de gananciales, a veces conviene pactar un régimen económico de separación de bienes, que precisa ser inscrito en el registro civil correspondiente. O incluso estando casados en gananciales, a veces compra sólo uno de los cónyuges con dinero privativo, pero surgen dudas acerca del ‘carácter’ en la adquisición (¿pertenece a los dos cónyuges o es privativa de quien la paga?) Y en este último caso, ¿se puede poner más adelante a nombre de los dos? Otro caso habitual es que siendo solteros sólo compre uno de ellos, pero la hipoteca vaya a nombre de los dos, en perjuicio de quien paga, pero no adquiere ningún derecho, en cuyo caso es conveniente firmar un acta de manifestaciones o compromiso regulando esta situación.
• Si alguno de los interesados no puede estar presente físicamente el día de la firma de la escritura de compraventa, deberá otorgar en favor de una tercera persona un poder notarial.
• Si lo que se vende es un chalet, una casa aislada u otro tipo de vivienda unifamiliar -o que no esté integrada en un complejo inmobiliario o comunidad de propietarios-, en la que exista discrepancia de metros cuadrados (tanto de superficie de suelo como construida) entre lo que dice el registro de la propiedad, el catastro y la realidad física, puede ser indispensable otorgar una escritura pública de rectificación de superficie, excesos de cabida o ampliaciones de obra.
• Si para comprar se ha utilizado en parte dinero recibido gratuitamente por los padres es necesario hacer una escritura de donación para evitar el posible gravamen fiscal, o bien un préstamo entre particulares (exento en el pago de impuestos) si el dinero no se ha recibido de forma lucrativa y se exige su devolución.

Y en el caso de que se solicite al banco un préstamo para adquirir la vivienda con garantía hipotecaria, se exige firmar ante notario previamente un acta de transparencia, sin coste para los compradores, en la cual el notario les explica las condiciones particulares de la hipoteca, y sus consecuencias económicas y jurídicas, respondiendo a todas las dudas que les puedan surgir, lo cual les garantiza un periodo de reflexión antes de la cita para firmar la compra de su vivienda.